私包阳台屡劝不改,杭州一红盘物业怒告业主!法院:业主败诉,一个细节很关键
2022-05-14 10:10:43

去年4月,钱江晚报·小时新闻曾经报道过杭州城东艮北板块某红盘业主私包阳台屡劝不改,物业怒告业主一事。

一年时间过去了,事情进展究竟如何?近日,钱江晚报·小时新闻记者了解到,去年5月,该艮北红盘物业起诉业主私包阳台的案件一审就已经宣判,业主败诉;但是去年6月,该案件所涉业主不服一审判决,向杭州市中级人民法院提起了上诉;去年12月底,二审判决结果出来,驳回业主的上诉,维持原判,并且该判决为终审判决。今年4月,相关的民事判决书在中国裁判文书网上公开。

交付以来,“包阳台”争议不断

甚至发生过业主剪“蜘蛛人”安全绳事件

该艮北红盘位于七堡地铁站附近,隔壁就是杨柳郡。小区定位较高端,无论园区环境还是外立面,在艮北板块都非常出挑,甚至有“艮北第一外立面”之称,当初很多业主就是冲着小区品质较高买了这里的房子。

自小区2019年交付,关于“包阳台”的争议和纠纷就没有断过。前年9月,小区物业与私包阳台的业主们多次沟通无果后,请了“蜘蛛人”上门进行拆除,没想到有业主竟然把“蜘蛛人”的安全绳给剪断了;剪“蜘蛛人”安全绳事件发生后,物业与开发商同时发表声明,并向私包阳台的业主发了律师函,有一些业主之后拆除了封包的阳台,但仍有个别业主置若罔闻。跟业主多次沟通无果,而物业去强拆的话也不合适,无奈之下,去年3月,物业不得不依据小区《临时管理公约》,对违反约定的业主提起起诉。

根据该小区《临时管理规约》第十五条第9点明确规定,“小区是高端改善型项目,为保证项目品质,不允许业主封闭阳台或露台。”物业方面表示,在《临时管理公约》中明规定不得私包阳台,是想努力把小区打造成高品质标杆楼盘,另外业主私包阳台,若材料存在质量问题,对小区的安全也是隐患。而在小区《临时管理公约》的最后一页“违约责任”这一条款里,也明文约定,如果业主、非业主使用人违反本临时管理规约的,其他业主和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

业主称征集到280户住户同意包阳台

但《临时管理规约》相关条款并不因此变更

从公开的判决书内容来看,双方争辩的焦点在于小区《临时管理规约》是否已做变更调整。

案件所涉业主在上诉时称,小区《临时管理规约》中关于不允许业主封闭阳台的约定已作调整。2020年9月,街道、社区、小区业主代表和物业公司多人曾经就封包阳台一事召开过协调会,并达成一份《会议纪要》,会议结束后,业主代表在指定日期内征集了280户业主意见,均同意封包阳台,达到了会议纪要的要求。

而物业公司在二审答辩时称,根据《民法典》第二百七十八条的规定,修改管理规约属于业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而小区分一期、二期、三期,一期建筑面积约13万m²、678户住宅;二期建筑面积约11万m²、含购物中心即357户酒店式公寓;三期建筑面积约14万m²、590户住宅。2020年9月的《会议纪要》仅是一份参会人员的沟通记录,不具有法律效力,该会议纪要中以小区20%业主的征求意见结果来修改管理规约,明显违反《民法典》和《物权法》,是无效的。

此外,业主上诉所称的征集到280户业主同意封包阳台,该征集既未经法律规定的业委会发起,也不清楚参与表决的人数及专有部分面积的占比是否符合法律规定,280户是否是该小区业主也未经第三方核验,远远未达到修改管理规约法律规定的票数。因此,小区《临时管理规约》未经法定程序修改。

二审法院认为,业主上诉所声称的小区《临时管理规约》中不允许业主封包阳台的内容已经通过案涉会议纪要以及征集业主意见的方式变更为允许封闭,但即使几名业主代表曾参与沟通并形成会议纪要,但并不能代表全体业主意见,且最终也未就允许封包阳台达成一致意见,其所述的280户业主意见中的业主身份也未经审核确认,上诉业主亦未提交充分有效的证据证明该项约定已作变更或调整,故原审法院对其有关抗辩未予采纳并无不当。业主上诉理由不成立,对其上诉请求不予支持,驳回上诉,维持原判。

业主败诉后不肯拆除包阳台怎么办

可申请法院强制执行

根据终审判决结果,案涉业主应当于判决生效之日起三十日内拆除封包阳台的设施并将阳台恢复原状。但是昨天上午,钱江晚报·小时新闻记者来到艮北该红盘现场,发现小区靠近大门口的一幢楼,仍然有4、5户业主私包的阳台尚未拆除。

去年4月报道资料图

昨天现场图

虽然这几户业主并非案涉业主,但去年记者采访该小区物业相关负责人时,对方表示,对于其余未起诉的私包阳台业主,希望业主能自觉拆除,如不拆除会继续走起诉流程。

事实上,此前,杭州也发生过若干起物业和业主之间关于私包阳台的官司。其中,2013年,萧山旺角城小区一位业主因装修时擅自封闭阳台被物业起诉,后来该业主自行拆除了封包阳台,物业撤诉。而2018年,余杭万家名城小区有位业主私包阳台,物业多次上门沟通未果,后来物业联系了城管执法部门和社区,拆除了私包阳台。业主一边起诉到法院,一边又重新包了阳台。一审业主败诉,业主不服二审上诉,最终审判结果还是业主败诉,业主不肯拆,后来法院强制拆除。

对于封包阳台的官司中,如果业主败诉后仍拖着不肯拆除封包阳台,怎么办?浙江六和律师事务所合伙人郭铁城表示,遇到这种情况,物业公司可以依据法院判决书的内容,向判决一审法院申请强制执行。法院有执行庭,会有执行法官来具体处理,如果业主不按照判决进行处理,法院也可以给业主上失信执行人名单,限制其高消费,甚至予以行政拘留等措施。

如果小区多数业主想要包阳台,那么,按照相关物业管理条例,可以在小区成立业委会后,召开业主大会投票表决。根据去年开始实施的《民法典》,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当由三分之二以上的业主参与表决,并且须经参与表决的四分之三以上的业主同意。

此外,近两年来,也有一些楼盘考虑在销售阶段就统一包阳台,如晓风印月、丹枫四季、运河云庄等。还有楼盘在销售时就明确告知业主需额外缴纳一笔改装费,由开发商来统一改造阳台。这种销售阶段就以明确的方式,把选择权交给了业主,不失为减少后期纠纷的办法。

来源:钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞


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