楼市007
公寓到底能不能买?实地探访两个已交付项目,用数据告诉你真相
2017-09-26 09:59:55

楼市调控至今,住宅楼盘,尤其是高价住宅楼盘迟迟不开盘已经成了市场的常态。相反,基本不受调控影响的公寓产品却“趁机”走入了购房者视线!南京多家项目开始将公寓类产品作为主推对象。

9月18日—9月24日,南京仅有6家公寓项目领了销许,5家公寓楼盘开盘:城北招商1872,城南建发紫悦广场、万科星荟,江宁中骏六号街区。调控下的公寓市场,不可谓不火爆!

数据统计显示,今年上半年南京公寓成交量为7821套,同比去年上涨超50%,超过2015年全年的公寓销量!

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尤其是在今年针对公寓产品出台两大新规之后,市场上的公寓产品更加畅销,不少纯新项目在开盘当天“日光”!

1、江宁正方新城绿地理想城首开,2000余人到场选房,平均15秒一套房,热销8成,更有客户单人购入80套房源!

2、江北高新区星悦城首开,推出512套公寓房源,1200多组买房人到场。2小时40分钟后,所有房源全部售罄,平均每分钟卖出3套!

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3、城南建发紫悦广场首开,推出4号楼公寓,均价为27064元/㎡,据透露,开盘一小时不到,所推房源已几乎卖完。

买公寓、收租金,是大多数购买公寓投资客的初衷,但是,40年产权的公寓是否值得购买呢?真的如宣传广告所说的可以实现“以租养贷,轻松做房东”吗?

近日,七哥就走访了江北纬七路隧道口的东方万汇城、高新区的新城香溢紫郡两大已经交付入驻的公寓盘,了解最新楼盘数据,并以此为例,来分析一下公寓到底能不能买。

第一站:东方万汇城

小区位置不错,紧邻着地铁10号线浦口万汇城站,2015年7月份交付!据中介人员表示,小区的户型主要为31㎡、48㎡以及71㎡。而且还是民用水电、开通了燃气!具体租金目前大致分为:31㎡的单室套为1700—1800元/月、48㎡单室套为2300元/月、71㎡的两室在2500—2600元/月!

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问及当前万汇城的二手房价格,中介表示:以71㎡的户型为例,总价在100万出头,单价在14300元/㎡左右,实际成交根据付款方式,房主会有一定的优惠!而当初项目最早一批开盘房源的成交价在8300元/㎡,随后价格略有上涨,最贵在9600元/.㎡。

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中介表示,由于小区通了燃气,所以入住率比较高,大概在80%左右,有家中老人自住的、有投资客用来出租的、还有小部分房源被用作公司办公。

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第二站:新城香溢紫郡

小区位于高新区板块,交通没有万汇城方便,由于交付时间较早,商业氛围比较浓厚!同样也是民用水电,不过没有通燃气。不过,由于是4.8米挑高,里面不少房源被用来办公,从外面可以看到挂着的公司名字、电梯口也排列着各式广告。

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中介表示,这里房源不愁租,简装房源的租金最少都在2200元/月,正常租金在2200—2700元/月。目前二手房市场上的报价在13000元/㎡左右:52㎡的报价在70万、33㎡的报价在42万。

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而小区公寓产品在2014年6月份时候,折后均价才6500元/㎡,开发商也曾一度打出“总价29万元起,房客变房东”的广告语!

公寓到底能不能买?数据分析给你看!

两大公寓目前的基本信息(租金、二手房价格、最初购入价)都已经了解了:当初不足万元买入,如今挂牌价已经在13000—14000元/㎡,租金也很可观!那是不是就意味着,公寓可以实现以租养贷空手套白狼呢?

1、买公寓的投资客居多,而且都知道要算一算 租金回报率 。这里我们也不妨也来算一算!公式:租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价。

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2、投资的人知道:回收期越短,风险越小;相反,周期越长,风险越大。同样,投资公寓也得考虑投资回收年数问题!公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12(说明:目前公寓首付比例为50%,公寓贷款利率上浮30%,为5.837%!)

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3、有人不想挣租金,只想短线投资,挣个差价,就不可避免的会遇上交易税费!都知道公寓的交易税费搞,到底有多高呢?

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以此计算:

纬七路隧道口的东方万汇城,以71㎡两室,租金2600元/月,最初买入价9000元/㎡计算,其租金回报率=(2600*12)/639000=4.89%。年租金31200元,需要20.4年才可回本。高新区的新城香溢紫郡,以52㎡两室,租金2400元/月,最初买入总价约34万计算,其租金回报率=(2400*12)/340000=8.5%。年租金28800元,需要11.8年可回本,

这样的结果看似可观,但只是在理想状态下计算的数据。诸如“租客断档”导致的房屋空置成本、贷款利息成本、房主办证、房屋日常维修等产生的一系列费用都没有计算进去!而且当时的房价相对今天要便宜不少,如果把公式再套用到当前的公寓市场,租金回报率恐怕要低得多、回本时间恐怕也要更长一些!

眼花缭乱的公寓市场,想买,请关注这38家公寓楼盘!

尤其是今年针对公寓出台了政策之后,一时间,买公寓的人趋之若鹜!

公寓政策回顾:3月10日,南京出台了南京出台的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》,强调了商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计;商办产品不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。

5月26日,南京市政府下发关于《南京市建设项目建筑面积管理办法》的通知,明确规定,南京酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米,同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。但产品多了,买房人难免挑花眼,不知道如何选择。

最后附上目前南京主力在售公寓项目房源统计结果,供购房人参考:据不完全统计,南京主城区主力在售的公寓项目有38家,产品多样,从平层到挑高,精装到毛坯都有,还有双钥匙产品。

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(编辑:房亚川)

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