扬子晚报讯（记者 马祚波）“2019年第四季度，南京办公楼市场净吸纳量创年内最高，同时市场租金跌幅放缓，零售物业的空置率则创下近五年新低。”这是扬子晚报记者从1月14日举行的仲量联行南京房地产市场2019回顾与展望报告会上获悉的，业内人士还表示，随着阿里巴巴、小米等一批国内科技企业的进驻，南京优质办公楼市场的空置率还将进一步降低，同时会吸引更多重量级的企业总部落点南京。

南京甲级办公楼需求持续增长

自2018年第四季度以来，南京甲级办公楼市场平均租金的持续下降以及可租赁面积的增加，在一定程度上带动了企业升级需求的释放。仲量联行的市场报告指出，友邦保险、锦天城律师事务所等机构均在四季度从乙级办公楼升级入驻新的甲级办公项目，活跃的市场需求推动南京甲级办公楼市场净吸纳量环比上升48.6%。

扬子晚报记者了解到，2019年第四季度南京又有两幢甲级办公项目竣工入市——位于河西板块的金鹰世界A塔，提供约8.3万平方米的供应量；而位于新街口板块的金鹰A座，为原侨鸿皇冠假日酒店升级改造的甲级办公楼，全部位于楼层高区，体量约为3.2万平方米。

仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示，尽管2019年经济增长放缓，南京整体办公楼租赁市场的需求增势有所减弱，但是随着南京高品质项目入市的带动，甲级办公楼的吸引力不降反升。尤其是在长三角一体化背景下，南京有望凭借江苏省会、东部地区重要中心城市和长三角特大城市的城市定位，吸引更多重量级企业总部落点。

零售物业空置率创五年新低

随着零售业态的不断升级与创新，线上线下融合与电商平台的发展之间正形成一种良性互动。扬子晚报记者注意到，京东、一条、口碑、唯品会等线上平台纷纷在南京开设线下实体店，部分优质零售项目已不满足于普通的展示，而是逐步与休闲生活与旅游度假相结合，引入海底世界、室内动物园、文创市集，使得零售物业的打造更加吸引观众的目光。

统计显示，2019年第四季度南京有3个商业项目开业，分别是位于六合的慕斯荟和龙湖天街，以及旺角广场。受到供应放缓以及新项目开业率较高的影响，南京全市优质零售物业的空置率同比下降1.7个百分点，为2014年以来的最低水平。

科技企业料将成办公市场主角

在2019年5月的一场土拍中，位于河西南部的19号地块被小米公司竞得，这预示着小米华东总部正式落户南京。与其相邻的，则是阿里巴巴江苏总部，此外京东、腾讯也早已布局南京。科技类企业的纷纷入住，对于南京办公市场来说，会有怎样的影响呢？

仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅在接受扬子晚报记者采访时表示，就发展阶段而言，科技类企业主要分为初创型、成长型和成熟型三类，初创型的科技企业以联合办公为主，比较适宜小单元的办公环境；成长型科技企业则比较青睐标准办公楼，这也是南京办公市场的主力军；成熟型科技企业如小米、阿里巴巴等则会选择在全国布局，从拿地开发到自建园区办公，自我“消化”能力较强。

“无论是自己拿地，还是入住甲级写字楼，科技企业的聚集效应值得关注”。辛毅介绍说，这些企业最为关心的是产业定位，这是吸引他们选择一座城市的关键因素，其次还有优惠政策、配套设施等。以南京河西的新城科技园和雨花软件谷为例，有的办公项目尚未正式开售便被一抢而空，科技类企业占了多数。

展望2020年的南京办公楼市场，业内人士预计将有84万平方米的优质办公体量入市，其中85%的甲级办公新增供应位于河西板块。随着新增项目不断入市，业主为保证项目的入驻率，或将持续调整租赁价格以吸引租户，使得2020年的办公市场平均租金面临下行压力。